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我的三十年房地产投资心得

信息来源:plantb2b.com  时间:2008-01-25  浏览次数:75

  中原地产代理有限公司创立于1978年,创始人系施永青先生。这个当今香港最具规模的地产代理公司之一,即使在当今的国内地产界,也几乎是无人不晓了。日前在中原上海领先指数发布会上遇到他,也许预料到想要采访的内容,他颇为干脆地与大家分享了自己三十年房地产投资的策略心得。
  在中学毕业后出来工作,先是在工人夜校教了8年书,后来出来打工。一段时间后,极有主见、又有能力的他觉得打工的收入与自己的贡献不相称,就毅然辞掉工作和一个中学同学合伙,每人出5000块钱,开始了他们的地产代理生意,而“中原”这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。为节省注册费就借用了这个名字,没想到如今成了名牌。
  关于创业,施永青认为适合创业的人有两种:一种是愿意承担自己成败风险的人。另一种是有自己主见,希望有发展空间的人。
  我今天跟大家讲的是我20多年的经验,但是大家要根据自己的情况决定是否适合于你。投资要能够成功,主要是两个方面:一个方面就是对后市的估计,如果你对市场的估计是准确的,你就可以赚钱了。
  一般怎么估计市场分析市场呢?其实可以根据希腊的两个哲学上的说法,一个说法是“太阳底下无新事”,就是太阳下面发生的事情早已经发生过了,没有一件是新的,如果这个世界真的是太阳底下无新事的话,那么要了解将来就不难了,看看以前是什么样的,看看以前的规律、以前的周期,我们就可以知道将来了。希腊还有另外一个说法,“人不能够踏进一条河两次”,就是一个人把你的脚踏进一条河只能有一次,当你第二次再踏进时,同一条河里面的水已经不同了。
  如果你相信太阳底下无新事。那么过去的事就变成图表。比如你可以根据房地产周期性的规律去推论上海的市场处于什么阶段,是上升期,还是下调期等等,你知道现在处于什么阶段,你就知道应该怎么样去投资。相信人不能够踏进同一条河两次的人就可以用基础分析,也就是按照一个地区的现实情况、房地产供求的情况、政府的政策等等来分析,因为这些都是每一段时间都有新的情况出现,西方叫基础因素分析。但是基础分析也有它的不全面的地方,分析的人也有一些主观判断,所以它在抽一些什么因素来分析的时候,抽出来的因素一般都是对他的结论有利的,虽然拿了很多有利因素和不利因素放在一起,但都是你抽出来的,所以也有很多因素你都没看到、不重视,所以你分析出来的结论就是你本来已经有的。
  一般来说,我在投资的时候基础分析用,技术分析也用,直觉也要用,几个方面都感觉放心的时候才去投资。
  熟悉四个房地产波动周期
  我讲一讲我熟悉的房地产投资吧。一般来说房地产的价格基本上都是不合理的,合理的时候很少。这是一般世界上所有的房地产价格的走势,房地产价格在全世界都是不断上升的,基础是什么呢?就是因为人类的知识都在不断增长,人类的生产力都在不断增长,一个发达的社会人均收入都在增长,所以人们能够负担得起的楼价也在不断增长。当然这是价格,不是价值,市场成交的是价格。价格是不断变化的,我刚开始把它看成是一个合理的价格态势,刚开始时比如说价格跟价钱是一致的,但是当价钱上升的时候,因为房地产除了用家之外还有投资者,价钱越上升它吸引的资金就越多,资金流进房地产的速度肯定比你建楼的速度快,所以价格就又上升了。
  房地产的周期是这样的:首先是复苏期。复苏期一般来说是用家带动的,他们是买来自住的。之后楼价慢慢上升,开始有投资者进来,这个时候就变成了高涨期,复苏期的特色是升得很慢,有些人刚开始不敢买,人家说升了他还不相信。在刚开始涨升的时候,都是一些专业投资者来买房,好像本身是在国内做房地产代理的,和发展商等等有一些关系的人先去买,买了一段时间以后普通人也知道了,于是有一点钱的都去买房地产了,这个时候的动力就增加了,现楼期楼一起上升。但是在房价升到一定程度后,就变成炒家买得起,用家买不起了,这个时候就是楼市的危机期了。一个地方的楼市什么时候是安全的?就是用家负担得起的时候,这时即使炒家不要,还有用家来买,用家是本地人,他不会走的,他有实际需求,所以当楼价跟普通人的负担能力严重脱节的时候楼市就基本进入危机期。
  楼市最后的萧条期情况是期楼现楼一起下跌。
  储藏财富有三个主要方法,一个是现金储在银行,一个是证券、股票、债券,第三就是房地产。现在我们的情况是钱没地方去,没地方去的话放在银行好还是买股票好呢?因为似乎都不够理想,所以资金都流到房地产那儿去了。但这样下去会出现一个情况,就是有钱的人都变成有楼的人,如果有钱的人都变成有楼的人,那么有一天就是买家难求了,大家都有楼的时候楼价就会跌了。通常危机爆发的时候总是会出现国家政策的改变,银行利息的改变等等,有一个消息就掉下来了,一掉下来没有人承接,就会跌很多,才能找到承接点。要跌到不合理,才会又回到合理。
  掌握四个房地产投资准则
  任何投资都要讲投资准则,投资准则跟市场没有太大的关系,但是很重要。在投资房地产方面,有些准则是需要大家知道的:一个是时机比价位更重要。我投资房地产最看重时机,在判断该买的时候,前后买了差不多10个左右的物业,一个单位也没有现场看过。人家说房地产最重要的就是地段、地段、地段,而我连地段也没有看。现在我买的单位都上升了。有些人在香港1997年楼市下跌的时候买楼,看了几个月才买下来,他以为买到市场上最便宜的单位了,但这个当时最便宜的,随着形势的不妙,自然会继续下跌,所以买楼时机比价位重要。
  二是要善于"高买低卖"。我愿意在时机好的时候出高一点的价钱买楼,而在市场不好的时候以低一点的价钱卖出。市场跌了,你还在慢慢看,要等一个高的价钱,今天卖不出去,明天价钱就变了。
  三是在房地产投资上要善于止损,让利润增长。投资房地产一定要狠心一点,赚10%、15%不要去看,赚50%才考虑,否则的话你赚钱的时候赚得不多,跌下来的时候一定会吃亏。
  四是去一些楼价还没有升的地方投资楼市也很危险,一般来说投资都是找动的地方去投,不要找没开始动的地方去投。
  总之,在危机期的时候买房人应该减少银行的贷款,因为银行的贷款在楼价下跌的时候也不会少算你一点贷款利息,在危机期我自己的姿态就是不去赚最后一块钱,投资刚开始的时候可以勇猛,但慢慢地就要保守。
  给自己一个财富账户
  招商银行近日推出的“财富账户”,其现金管理功能将使其拥有者利用互联网完成所有的缴费工作。
  另外,为了使客户的财富实现增值,账户设置了独有的"定活平衡,动态增值"功能。其含义是当账户当中的活期资金达到一定金额时,财富账户可以自动将账户中的现金变为定期存款,而在需要的时候又可自动转为活期存款。同时对于那些账户内发生的大额转账及高风险业务,均有招商银行的专职人员进行人工电话确认。
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