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禹晋永:思路决定出路

信息来源:plantb2b.com  时间:2006-10-05  浏览次数:102

  在地产宏观调控的紧锣密鼓之中,禹晋永一口气在北京拿下了上万亩土地。他认为,任何成功最初就是一个思路,任何失败最初也是一个思路。
  有这样一个故事,甲乙丙三个推销员到庙里卖梳子。甲推销员到庙里一看,都是光头的和尚谁也用不着梳头,只好无功而返。乙推销员到庙里对和尚们说,用梳子刮头皮可以促进血液循环,健脑益智,对研习佛法可收强记博览之效。于是,他卖掉了十几把梳子。丙推
  销员到了庙里,对主持说,善男信女们磕头之后头发都乱了,如果每个香案上都摆上几把梳子,让他们磕头之后能够梳理好头发,既体现了和尚的关心,又使善男信女们不会蓬头垢面,以免对佛不敬,岂不善哉?于是他卖掉了上百把梳子。
  任何成功最初就是一个思路,任何失败最初也是一个思路。上面故事中,甲乙丙三人去做的是同样一件事情,但为什么会得到截然不同的结果,就是因为不同的人有不同的思路。
  “思路”是指一个人做事情的思维和发展的眼光,它决定了个人成就的大小。所以,思路决定出路,创新推动发展。在逆境和困境中,有思路就有出路;在顺境和坦途中,有思路才有更大的发展。
  国美置业初试拳脚
  2005年,禹晋永使其“资本地产”概念在与黄光裕共同打造的国美置业这个平台上得到了充分的演绎。在禹晋永把资本地产概念引进国美的同时,也把他的管理理念带进了国美。
  国美置业采取的是集团化公司管理。总经理禹晋永负责国美置业的全面管理,包括项目管理和组织团队,黄光裕负责宏观上的统筹和1.5亿的启动资金,后期资金由两人共同筹集。
  国美置业在成立了短短两个月的时间里,就斥巨资8亿元竞得丰台园科技总部核心商务区两块公建地,面积达35万平方米。一个月之后,又在“摘牌新闻发布会”上宣布,将“斥资30亿,打造全球最大的高科技体验中心”,其雄厚的资金实力和吸引眼球的“高科技体验中心”震撼京城。国美置业以8.05亿元摘牌丰台地块,成为业界的黑马。也正是在这一年,在胡润的财富排行榜上,国美集团的黄光裕蝉联了2005年的中国首富,理由是他在北京房地产业务上取得了不俗的进展。
  “国美集团在资本运营上频频出手,收购中关村股份、控股中关村建设,无不与资本地产的思路有着密不可分的关联。”业内人士认为,这种思路还将延续在国美集团的步伐中。
  作为媒体,我们不去议论禹晋永撤出国美的原因。我们更多的关注的是事实。现在的一个无可争议的事实是:国美确实在走资本地产运作的道路。从这点上说,禹晋永倡导的资本地产已经开始见效。
  目前,除了国美和他所带领的中国世代舞动着资本地产大旗外,禹博士告诉记者,大连万达、顺驰、富力、合生创展、珠江等地产公司,都是采用资本地产的概念做大的,而不是靠地产本身来做大的。但禹博士非常坚定地强调:“无论他们怎么做,“资本地产”的源头还是在我这里”。
  大家都知道,现在顺驰中国状况与当年的雄心壮志似乎不太一样。当年顺驰大举拿地,目的是要去上市。现在,中国世代也是大举拿地,也说年底要上市,前些媒体报道,中国世代已有8400亩土地储备,记者再次谈到这个问题时,禹博士纠正道,中国世代目前不只那个数字,已有上万亩土地储备。
  记者问及禹博士对现在顺驰中国的状况有何看法时?他十分谨慎地回答记者。他表示,如果问他关于国美置业的相关事情,他不会拒绝回答,而对顺驰中国他不会发表任何评论。但禹博士给记者打了一个有趣的比方,他说,不同的人对蛇的反映是不一样的,大多数人是很怕蛇的,只有少数人不怕蛇并敢去捉蛇,而捉蛇的人群中又有一部人不小心被蛇咬伤,成功捉到蛇并大胆吃蛇肉的人就只有极少数人了。
  “资本地产”独特思路
  “人最大的敌人是自己,事业上最大的敌人是思路,”中国世代投资控股集团总裁、中国地产界唯一的北大博士后禹晋永这样对本刊记者说。
  关于“资本地产”的思路,不少媒体有这样的报道:“资本地产是指将资产权益化,将权益资本化,再将资本市场化;资产权益化--资本化--市场化,最后增加了资产”。这样的说法让人是一头雾水。
  到底“资本地产”是一个什么样的独特思路?禹晋永博士十分耐心地回答了本刊记者。他指明,其他媒体的报道只是说了“资本地产”思路的一部分,完整的“资本地产”循环模式包括了六个环节。第一环节是项目资产化,项目只是一个概念,项目要资产化即把项目物理化。换言之,把概念中的项目变成实实在在看得见摸得着的东西。第二个环节是资产权益化,就是要把资产部分尽可能地变成完全由自己支配的权益即资产权益化。第三个环节是权益资本化,即把自己的权益用来进行投资而不是消费,或在原有基础上扩大投资规模,这种投资不是拿别人的钱,也不是向银行借钱,而是用自己的权益去投资。这种投资的过程就是权益资本化的过程。第四个环节是资本市场化,这里所说的市场是个大市场和初级市场的概念,资本市场化的过程就是用原始资本吸引其它资本的过程,比如,甲用1千万注册成立了A公司,后来乙向A公司入股500万元或者从甲处受让500万股份。经过资本市场化过程后,甲在A公司的权益虽然没有增加,但A公司的总资本扩大了。第五个环节是市场证券化。第六个环节是循环后的项目资产化,此时,看似和第一环节类似,但实质上已由最初的项目资产化变为一个升级版的项目资产化过程了。
  这样,从第一个环节到第六个环节再回到第一个环节,如此形成一个经济循环,后一个循环都是前一个循环的一次升级。当然,从其中第二、第三、第四、第五个环节中的任何一个环节都可以直接回到第一环节,从时间上是快些,但层级上和规模上远远不如经过六个环节循环所带来的利益。
  “资本地产”思路与传统的地产公司思路又有什么不同?记者追问禹博士。他这样回答,绝大部分传统的地产公司的经营模式主要走了上面的前三个环节就回到第一个环节了,后面的三个环节他们几乎涉及得少。
  是传统地产公司没有认识到“资本地产”的理念?记者继续追问禹博士。他向记者摇了摇头,他做了这样一个估计,有五分之三的人是没有认识到这个理念,只有五分之二的人对这个理念有所认识,可认识到这个理念的五分之二中又有二分之一人的不敢去做,敢去做的二分之一中又有失败的,所以成功的就少之又少了!“金字塔的塔底永远也高不过塔尖,能做塔尖的必竞是稀少的”,禹博士淡淡地笑了笑。
  “资本地产”魔方
  业界有这样的言论,认为中国世代只是国美置业的翻版。记者问及禹博士是否赞成这个观点时,他作了这样的回答,国美置业本来就是他一手打造的,不存在翻不翻版的问题,何况国美置业只是他“资本地产”理念最初的练兵,而现在的中国世代已是“资本地产”理念的升级版了。具体升级内容,他说会像国美置业一样,等他现在正在用“升级版的资本地产”理念试验的项目成功以后才会公之于众。一方面原因是不想说得太多,先做出实事再说,一方面原因是避免有些人一边通过媒体免费学习他的理念还一边骂他。
  当记者和禹博士谈起业界对他“资本地产”理念的质疑时,他反倒显得神情自若,没有丝毫的愤怒,他微笑着对记者说:“对我来讲,无论别人怎么说甚至谩骂,我都不会生气,我不会浪费精力来在乎这些。我只管我们做的事情一件比一件好,我只管我们做的项目一个比一个成功,我只管我们的业务越做越大”。因为,禹博士深深明白把说过的话落到实处,比无谓的辩白来得更实际和更有说服力。
  他拿了上万亩的土地,是自己开发还是转售?禹博士的回答是自己开发。要开发这样大规模的土地,是否有资金压力?他表示,他的资金不是从银行贷款来的而是来自于资本市场,对他来说算不上压力。
  他进一步解释道,“中国世代”是要在二级市场进行大规模的低端住宅开发,并且以小户型、低价格、高品质的住宅为主要开发路线。将来在二级市场的开发构想是,售价不高于政府限价,实行微利的开发模式。
  为了满足广大居民能够买到物超所值的房子,也为了在低端市场把 “中国世代” 打造成知名品牌。禹总提出了一个惊人的构想,就是以开发商做担保,引进商业银行来为老百姓买房支付10%的首付,解决现在政策关于90平米以上的住房其首付要交30%的问题。这就意味着,老百姓仍可以只首付20%就能买到称心如意的房子了。
  禹博士把低端住宅开发称之为低端产品,而把资本市场称之为高端产品。他的如意算盘是,通过低端市场塑造一个强势品牌,然后用这种强势品牌刺激高端的资本市场,最后在资本市场上获取最大的利润,将来也可能利用高端市场的利润来补充低端市场的住宅开发,禹总把整个运作过程称之为“大经济循环”。
  积沙成塔,集腋成裘。哪一座金字塔能用一块石头在一朝一夕砌成?但思路可以决定出路,布局可以决定结局。中国世代的布局才刚刚开始!他们梦想并没有被莫名质疑的狂沙覆盖。禹博士正从容不迫,气定神闲地带领着他的团队续写着外人根本无法真正了解成功秘诀的“资本地产”梦想。
  (来源:中国科技财富)

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